Kapitalanlage Immobilie: Leitfaden für Einsteiger

Kurz gesagt: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist meist eine vermietete Eigentumswohnung, die größtenteils mit einem Darlehen finanziert wird. Vermögen entsteht über die Tilgung aus Mieteinnahmen, die steuerliche Wirkung der Werbungskosten und eine mögliche Wertentwicklung. Sie passt zu dir, wenn du ein stabiles Einkommen, Rücklagen und einen langen Anlagehorizont hast.

Dieser Leitfaden erklärt die Grundlagen. Er zeigt, wie eine vermietete Wohnung wirtschaftlich funktioniert, welche Kosten laufend anfallen und wo die Risiken liegen. Am Ende findest du den typischen Ablauf bis zum Notartermin und eine Checkliste für die Unterlagen.

Was bedeutet Kapitalanlage Immobilie?

Du kaufst eine Wohnung, die du nicht selbst bewohnst. Ein Mieter zahlt Miete. Mit dieser Miete bedienst du einen großen Teil des Darlehens. Den Rest zahlst du aus deinem Einkommen dazu. Über die Jahre sinkt die Restschuld, und die Wohnung gehört dir zu einem immer größeren Teil.

Eine Immobilie ist eine langfristige Anlage. Kaufnebenkosten von oft 10 % und mehr des Kaufpreises müssen erst wieder erwirtschaftet werden. Welche Posten das sind, erklärt der Artikel zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Hinzu kommt: Ein Gewinn beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist bei vermieteten Wohnungen einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Wer eine Wohnung kauft, plant deshalb eher in Jahrzehnten.

Für wen eignet sich eine vermietete Wohnung?

Eine vermietete Wohnung passt eher zu dir, wenn

• du ein sicheres, gut planbares Einkommen hast, zum Beispiel als Angestellter mit unbefristetem Vertrag,
• du jeden Monat einen festen Betrag zuzahlen kannst, ohne dass es eng wird,
• du eine Rücklage für Notfälle hast, getrennt vom Geld für den Kauf,
• du 15 Jahre und länger planst,
• du bereit bist, dich um Abrechnungen, Eigentümerversammlungen und Steuererklärung zu kümmern oder dafür Hilfe zu holen.

Eher nicht passt sie, wenn

• dein Einkommen stark schwankt oder unsicher ist,
• du das Geld in wenigen Jahren wieder brauchst,
• du keine Reserve für Leerstand oder Reparaturen hast,
• du schon heute hohe Kreditraten trägst,
• du dir eine Anlage wünschst, die du jederzeit verkaufen kannst.

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt von deiner Situation ab. Mehr dazu im Artikel Kapitalanlage Immobilie: Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Die drei Vermögenshebel nüchtern erklärt

1. Tilgung aus Mieteinnahmen

Das Darlehen zahlst du in monatlichen Raten zurück. Jede Rate besteht aus Zins und Tilgung. Die Miete trägt einen großen Teil dieser Rate. Der Tilgungsanteil senkt die Restschuld. Das ist der verlässlichste der drei Hebel, weil er vertraglich festgelegt ist. Er funktioniert aber nur, solange die Miete fließt und du die Differenz tragen kannst.

2. Steuerliche Wirkung

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Davon ziehst du Werbungskosten ab. Dazu gehören vor allem die Schuldzinsen, die Abschreibung auf das Gebäude (AfA) und die nicht umlagefähigen Kosten. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust. Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt mit deinem übrigen Einkommen. Deine Steuerlast sinkt.

Die lineare AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 % pro Jahr für Gebäude, die ab 1925 und bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, und 3 % für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023. Für neue Wohngebäude gibt es unter Voraussetzungen eine degressive AfA von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG). Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden. Details stehen im Artikel zur AfA bei Immobilien.

Wichtig: Die Steuerersparnis gleicht nur einen Teil der Kosten aus. Ein Verlust von 1.000 € bringt dir bei einem Grenzsteuersatz von 42 % eine Ersparnis von 420 €. Die übrigen 580 € trägst du selbst. Mit sinkendem Zinsanteil wird die steuerliche Wirkung jedes Jahr kleiner.

3. Wertentwicklung

Eine Wohnung kann im Wert steigen. Sie kann auch stagnieren oder fallen. Das hängt von Lage, Zustand, Zinsniveau und Nachfrage ab. Seriös planen kannst du nur mit den ersten beiden Hebeln. Eine Wertsteigerung ist ein möglicher Zusatz. In die Rechnung gehört sie nicht.

Rechenbeispiel

Beispiel mit Annahmen, keine Prognose:

• Kaufpreis 250.000 €, Bestandswohnung, 60 m², Gebäudeanteil 80 %
• Kaltmiete 12 €/m², also 720 € im Monat oder 8.640 € im Jahr
• Darlehen 225.000 € (90 % des Kaufpreises), Zins 3,8 %, anfängliche Tilgung 1,5 %
• Nicht umlagefähiges Hausgeld 120 € im Monat, davon 50 € Erhaltungsrücklage und 70 € Verwaltung und sonstige Kosten
• Persönlicher Grenzsteuersatz 42 %, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer
• Kaufnebenkosten zahlst du aus Eigenkapital; sie sind in der AfA hier vereinfacht nicht berücksichtigt

Position (erstes Jahr)	pro Jahr	pro Monat
Kaltmiete	+ 8.640 €	+ 720,00 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld	− 1.440 €	− 120,00 €
Darlehensrate (5,3 % von 225.000 €)	− 11.925 €	− 993,75 €
Ergebnis vor Steuern	− 4.725 €	− 393,75 €
Steuerersparnis (siehe unten)	+ 1.995 €	+ 166,25 €
Eigener Aufwand nach Steuern	− 2.730 €	− 227,50 €
Davon Tilgung (Vermögensaufbau)	3.375 €	281,25 €

So entsteht die Steuerersparnis: Werbungskosten sind Zinsen von 8.550 €, AfA von 4.000 € (2 % von 200.000 €) und Verwaltungskosten von 840 €, zusammen 13.390 €. Abzüglich der Miete von 8.640 € bleibt ein Verlust von 4.750 €. Bei 42 % ergibt das 1.995 € weniger Steuer.

Die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage zählen nicht als Werbungskosten. Nach dem Bundesfinanzhof sind sie erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).

Das Ergebnis: Du zahlst im Beispiel rund 228 € im Monat zu. Gleichzeitig sinkt deine Restschuld um rund 281 € im Monat. Mit anderen Annahmen sieht die Rechnung anders aus. Im Erstgespräch rechnen wir sie mit deinen eigenen Zahlen durch.

Laufende Kosten: Was du monatlich einplanst

Hausgeld

Das Hausgeld zahlst du monatlich an die Eigentümergemeinschaft. Die Höhe legt der Wirtschaftsplan fest. Es deckt die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Umlagefähig und nicht umlagefähig

Einen Teil des Hausgelds gibst du über die Nebenkostenabrechnung an deinen Mieter weiter. Das sind die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, zum Beispiel Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Gebäudeversicherung, sofern der Mietvertrag das vorsieht.

Nicht umlegen darfst du nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Verwaltungskosten und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage trägst du selbst. Dazu kommen Kosten, die nur dich betreffen, etwa eine Sondereigentumsverwaltung für die Wohnung oder Kontoführung.

Erhaltungsrücklage

Die Eigentümer müssen nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln. Aus ihr zahlt die Gemeinschaft größere Arbeiten am Dach, an der Fassade oder an der Heizung. Eine zu niedrige Rücklage ist ein Warnzeichen. Dann steigt das Risiko, dass du bei größeren Maßnahmen nachzahlen musst.

Weitere Posten

Plane zusätzlich Geld für Reparaturen in der Wohnung selbst ein, zum Beispiel für Bad, Böden oder Einbauküche. Diese Kosten trägst du als Eigentümer der Wohnung allein. Rechne außerdem mit Kosten für einen Mieterwechsel und die Steuererklärung.

Risiken, die du kennen solltest

Risiko	Was passiert	Wie du vorsorgst
Leerstand	Die Miete fällt aus, Rate und Hausgeld laufen weiter	Rücklage für mehrere Monate, Lage mit stabiler Nachfrage
Mietausfall	Der Mieter zahlt nicht, eine Räumung kann dauern	Sorgfältige Mieterauswahl, Mietkaution, Rücklage
Sonderumlage	Die Gemeinschaft beschließt eine Zahlung für eine Maßnahme, die die Rücklage nicht deckt	Protokolle und Rücklage vor dem Kauf prüfen
Zinsänderung	Nach Ende der Zinsbindung kann die Rate steigen	Lange Zinsbindung, ausreichende Tilgung, Puffer im Budget
Mietrecht	Mieterhöhungen sind begrenzt, in manchen Gebieten auch die Miete bei Neuvermietung	Mit der realistischen, erlaubten Miete rechnen
Standort	Nachfrage und Wert hängen stark von der Lage ab	Lage, Bevölkerung und Arbeitsmarkt vor Ort prüfen

Mietrecht und Mietpreisbremse

Bei einem laufenden Mietvertrag darfst du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dafür muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Innerhalb von drei Jahren darf sie höchstens um 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 % (§ 558 BGB).

In Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung bestimmt, gilt zusätzlich die Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dann höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Der Bundestag hat die Regelung 2025 verlängert. Die Verordnungen der Länder dürfen längstens bis zum 31.12.2029 gelten. Ob eine Stadt betroffen ist, siehst du in der Verordnung des jeweiligen Landes. Es gibt Ausnahmen, etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).

Neubau oder Bestand?

	Neubau	Bestand
Kaufpreis pro m²	meist höher	meist niedriger
Instandhaltung in den ersten Jahren	gering, Gewährleistung des Bauträgers	abhängig vom Zustand, eher höher
Abschreibung	3 % linear, unter Voraussetzungen 5 % degressiv	meist 2 % linear
Energiestandard	aktuell	sehr unterschiedlich, Sanierungsbedarf möglich
Miete	Mietpreisbremse gilt nicht bei Erstnutzung nach dem 01.10.2014	Mietpreisbremse kann gelten, Mieter oft schon vorhanden
Einschätzung	Fertigstellung und Bauträger bergen eigene Risiken	Hausgeld, Protokolle und Mietverlauf sind schon sichtbar

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Beim Bestand kannst du anhand echter Unterlagen prüfen, wie die Gemeinschaft wirtschaftet. Beim Neubau zahlst du oft mehr, hast aber in den ersten Jahren weniger Reparaturen und eine höhere Abschreibung.

Ablauf vom Erstgespräch bis zum Notartermin

1. Erstgespräch: Du klärst deine Ziele, dein Einkommen, deine Rücklagen und wie viel du monatlich zuzahlen kannst.
2. Finanzierungsrahmen: Anhand deiner Unterlagen wird geprüft, welchen Kaufpreis du finanzieren kannst.
3. Objektauswahl und Prüfung: Du schaust dir passende Wohnungen an. Bei Fidano durchläuft jedes Objekt einen Prüfprozess in vier Stufen: Lage, Mietnachfrage und Rendite, Objektunterlagen und Hausverwaltung.
4. Unterlagen und Rechnung: Du erhältst die Objektunterlagen und eine Rechnung mit deinen eigenen Zahlen.
5. Reservierung: Wenn du dich entscheidest, wird die Wohnung für dich reserviert.
6. Finanzierungszusage: Die Bank prüft Objekt und Unterlagen und sagt das Darlehen zu.
7. Kaufvertragsentwurf: Der Notar schickt dir den Entwurf. Als Verbraucher sollst du ihn im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutze die Zeit, lies den Vertrag und stelle Fragen.
8. Notartermin: Der Kaufvertrag wird beurkundet. Danach folgen Grundbucheintrag, Kaufpreiszahlung und Übergabe.

Die Beratung ist für dich als Käufer bei Fidano vergütungsfrei. Die Begleitung reicht über den Notartermin und den Kauf hinaus.

Checkliste vor dem Kauf

Diese Unterlagen solltest du vor dem Notartermin gelesen haben:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Welche Räume gehören zu deiner Wohnung? Welcher Miteigentumsanteil? Gibt es Sondernutzungsrechte, etwa für Stellplatz oder Garten?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und Beschluss-Sammlung: Sind Sanierungen, Sonderumlagen oder Streitigkeiten Thema?
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung: Wie hoch ist das Hausgeld? Welcher Teil ist nicht umlagefähig?
• Stand der Erhaltungsrücklage: Wie viel ist angespart, gemessen an Alter und Zustand des Hauses?
• Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Er zeigt, wie es um den energetischen Zustand steht.
• Mietvertrag: Höhe der Miete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution, Staffel- oder Indexmiete, Kündigungen und Mietrückstände.
• Grundbuchauszug: Welche Belastungen sind eingetragen?

Häufige Fragen

Fazit

Eine vermietete Wohnung baut Vermögen vor allem über die Tilgung auf, unterstützt durch die steuerliche Wirkung. Eine Wertsteigerung kann hinzukommen, ist aber nicht planbar. Wichtig sind ein stabiles Einkommen, Rücklagen, ein langer Horizont und eine gründliche Prüfung der Unterlagen. Ein Erstgespräch bei Fidano ordnet ein, ob und in welcher Form eine Kapitalanlage zu deiner persönlichen Situation passt.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.