AfA Immobilie: So funktioniert die Abschreibung einer vermieteten Wohnung

Kurz gesagt: Bei einer vermieteten Bestandsimmobilie schreibst du nur den Gebäudeanteil ab, in der Regel mit 2 % pro Jahr (2,5 % bei Baujahr vor 1925, 3 % bei Fertigstellung ab 2023). Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Weist ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nach, ist eine höhere jährliche AfA möglich.

Die AfA ist für viele Kapitalanleger der größte Posten in der Anlage V. Sie kostet dich jedes Jahr kein Geld und senkt trotzdem dein zu versteuerndes Einkommen. Damit sie richtig angesetzt wird, lohnt es sich, die Regeln zu kennen. Das beginnt schon beim Kaufvertrag.

Was bedeutet AfA bei einer Immobilie?

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Das Steuerrecht geht davon aus, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Deshalb darfst du die Anschaffungskosten des Gebäudes nicht auf einmal absetzen. Du verteilst sie über die Nutzungsdauer und ziehst jedes Jahr einen festen Betrag als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen ab.

Das gilt für Wohnungen, die du vermietest. Für die selbst genutzte Wohnung gibt es keine AfA.

Die AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG

Für Wohngebäude im Privatvermögen richtet sich der Satz nach dem Jahr der Fertigstellung des Gebäudes. Entscheidend ist also das Baujahr. Dein Kaufdatum spielt dafür keine Rolle.

Fertigstellung des Gebäudes	Jährliche AfA	Rechnerische Dauer
vor dem 01.01.1925	2,5 %	40 Jahre
01.01.1925 bis 31.12.2022	2 %	50 Jahre
ab dem 01.01.2023	3 %	rund 33 Jahre

Die meisten Bestandswohnungen fallen in die mittlere Zeile. Wer 2026 eine Wohnung aus den 1990er-Jahren kauft, setzt also 2 % an.

Für neu gebaute Wohngebäude gibt es daneben die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % vom Restwert. Sie gilt für Gebäude, mit deren Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde. Für Bestandsimmobilien spielt sie keine Rolle.

Nur das Gebäude wird abgeschrieben

Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Deshalb musst du den Kaufpreis aufteilen: in einen Anteil für das Grundstück und einen Anteil für das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist die Bemessungsgrundlage für die AfA. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch teilst du im gleichen Verhältnis auf.

Bei einer Eigentumswohnung gehört dir ein Miteigentumsanteil am Grundstück. Auch dieser Anteil ist nicht abschreibbar.

Aufteilung im Kaufvertrag

Am einfachsten ist es, die Aufteilung schon im Kaufvertrag festzuhalten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine solche vertragliche Aufteilung grundsätzlich der AfA zugrunde zu legen ist (BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14). Das gilt nicht, wenn es sich um ein Scheingeschäft handelt oder die Aufteilung die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Ein realistischer Wert, am besten mit Bezug auf den Bodenrichtwert, ist daher sinnvoller als ein möglichst niedriger Bodenanteil.

Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums

Steht keine Aufteilung im Vertrag, nutzen Finanzämter oft die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ des Bundesfinanzministeriums. Das ist eine Excel-Datei, die das BMF regelmäßig aktualisiert. Du kannst sie selbst herunterladen und durchrechnen.

Die Arbeitshilfe ist allerdings nicht verbindlich. Der BFH hat 2020 entschieden, dass sie die geforderte Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht gewährleistet. Sie beschränkt sich auf das vereinfachte Sachwertverfahren und berücksichtigt keinen regionalen Faktor. Bei Streit über die Bewertung soll das Finanzgericht in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Wenn das Finanzamt mit der Arbeitshilfe einen hohen Bodenanteil ansetzt, kannst du also widersprechen. Das braucht dann aber Belege.

Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten

Die festen Sätze beruhen auf einer typisierten Nutzungsdauer. Ist ein Gebäude älter oder in schlechterem Zustand, kann seine tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer sein. Für diesen Fall erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA. Bei Gebäuden mit dem 2-%-Satz muss die tatsächliche Nutzungsdauer dafür unter 50 Jahren liegen, beim 2,5-%-Satz unter 40 Jahren und beim 3-%-Satz unter 33 Jahren.

Wie der Nachweis aussehen muss

Wer die kürzere Nutzungsdauer geltend macht, muss sie nachweisen. Die wichtigsten Stationen:

• BFH, Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19): Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Du kannst dich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist, die kürzere Nutzungsdauer mit hinreichender Gewissheit zu belegen. Auch Gutachten nach den Regeln der Immobilienwertermittlung können dafür taugen.
• BMF-Schreiben vom 22.02.2023: Die Finanzverwaltung stellte strenge Anforderungen auf, unter anderem an die Qualifikation der Gutachter und an eine Begehung mit Bestandsaufnahme der Bausubstanz.
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23): Der BFH bestätigte seine Linie von 2021. Jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist, bleibt zulässig.
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025: Das BMF hat sein Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben. Seitdem gelten wieder der Gesetzeswortlaut und die BFH-Rechtsprechung.

Die bloße Übernahme der Modellwerte aus der Immobilienwertermittlungsverordnung reicht nach verbreiteter Auffassung nicht aus. Das Gutachten sollte auf das konkrete Objekt eingehen: technischer Zustand, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsgrenzen.

Was ein Gutachten bedeutet

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet Geld und ist kein Automatismus. Das Finanzamt kann es prüfen und anzweifeln. Es lohnt sich vor allem bei älteren Gebäuden mit erkennbarem Sanierungsbedarf. Bei einem gut modernisierten Haus aus den 1990er-Jahren ist eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer schwer zu begründen.

Rechenbeispiel: 2 % oder Restnutzungsdauer 25 Jahre

Annahmen (Beispiel): Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1975, für 200.000 €. Der Bodenanteil liegt bei 20 %. Dein persönlicher Grenzsteuersatz beträgt 42 %. Kaufnebenkosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben zur Vereinfachung außen vor.

Gebäudeanteil: 200.000 € × 80 % = 160.000 €

	Variante A: 2 %	Variante B: Restnutzungsdauer 25 Jahre
AfA-Satz	2 %	4 % (100 % ÷ 25 Jahre)
AfA pro Jahr	3.200 €	6.400 €
Steuerersparnis pro Jahr (42 %)	1.344 €	2.688 €
Dauer der AfA	50 Jahre	25 Jahre
AfA in den ersten 25 Jahren	80.000 €	160.000 €
Steuerersparnis in den ersten 25 Jahren	33.600 €	67.200 €

Mit dem Gutachten sparst du im Beispiel 1.344 € Steuern pro Jahr zusätzlich. Die gesamte AfA über die volle Laufzeit bleibt aber gleich: 160.000 €. Du bekommst die Steuerwirkung früher. In Variante B endet die AfA nach 25 Jahren, in Variante A läuft sie weitere 25 Jahre.

Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten. Ein möglicher Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG fällt dadurch höher aus. Das betrifft Variante B stärker.

Einbauküche und Inventar

Mitverkaufte Gegenstände gehören nicht zum Gebäude. Der BFH sieht eine Einbauküche mit Spüle, Herd, Einbaumöbeln und Elektrogeräten als eigenes, einheitliches Wirtschaftsgut an. Sie wird über zehn Jahre abgeschrieben (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15). Das sind 10 % pro Jahr statt 2 %.

Weist der Kaufvertrag einen realistischen Betrag für Küche und Inventar gesondert aus, kannst du diesen Teil schneller abschreiben. Er fließt dann nicht in den Gebäudeanteil. Auch hier gilt: Der Wert sollte zum tatsächlichen Zustand passen, etwa belegt durch Fotos oder alte Rechnungen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze

Viele Käufer renovieren direkt nach dem Kauf. Hier greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie keine sofort abziehbaren Werbungskosten. Sie werden dann als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ zum Gebäudewert addiert und mit dem normalen AfA-Satz abgeschrieben.

Wichtige Punkte:

• Die Grenze bezieht sich auf die Kosten ohne Umsatzsteuer.
• Gerechnet wird mit den Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Grundstücksanteil.
• Auch Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren zählen mit, wenn sie im Zusammenhang mit der Sanierung stehen (BFH, Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14).
• Nicht einbezogen werden Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.

Beispiel (Annahmen wie oben): Gebäudeanteil 160.000 €. Die Grenze liegt bei 24.000 € netto. Renovierst du in den ersten drei Jahren für 22.000 € netto, kannst du die Kosten sofort als Werbungskosten ansetzen. Sind es 26.000 € netto, erhöhen sie die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken nur noch mit 2 % pro Jahr.

Die Frist läuft ab dem Tag der Anschaffung, also dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Was du vor dem Kauf klären solltest

• Wie hoch ist der Bodenrichtwert, und wie hoch ist dadurch ein realistischer Bodenanteil?
• Steht eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag, und ist sie begründbar?
• Werden Küche und Inventar mit einem eigenen Betrag ausgewiesen?
• Welche Renovierungen sind in den ersten drei Jahren geplant, und liegen sie über 15 %?
• Könnte ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei diesem Gebäude tragfähig sein?

Im Erstgespräch rechnen wir mit dir durch, wie sich die AfA auf deinen monatlichen Überschuss nach Steuern auswirkt.

Häufige Fragen

Fazit

Die AfA folgt klaren Regeln, doch viele Stellschrauben liegen vor dem Kauf: Kaufpreisaufteilung, Ausweis des Inventars und die Planung der Renovierung. Ein Erstgespräch bei Fidano ordnet ein, wie sich diese Punkte in deiner persönlichen Situation auswirken.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.