Kaufnebenkosten beim Kauf einer Kapitalanlage-Wohnung 2026

Kurz gesagt: Die Kaufnebenkosten einer Immobilie liegen 2026 meist zwischen etwa 5 und 12 Prozent des Kaufpreises. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, schaut zuerst auf Kaufpreis, Miete und Finanzierung. Die Kaufnebenkosten gehen dabei leicht unter. Sie sind aber echtes Geld. Die Bank finanziert sie in vielen Fällen nicht mit. Du bringst sie dann aus Eigenkapital auf.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen typischerweise vier Posten an:

• Grunderwerbsteuer: Sie richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Wohnung liegt.
• Notar: Er beurkundet den Kaufvertrag und wickelt den Kauf ab.
• Grundbuchamt: Es trägt dich als Eigentümer ein und vorher meist eine Auflassungsvormerkung.
• Makler: Diese Kosten entstehen nur, wenn ein Makler beteiligt ist und du ihm gegenüber zur Zahlung verpflichtet bist.

Finanzierst du den Kauf, kommen die Kosten für die Grundschuld hinzu. Sie gehören streng genommen zur Finanzierung. Im Alltag rechnet man sie trotzdem meist zu den Nebenkosten.

Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer

Seit der Föderalismusreform 2006 legen die Länder den Steuersatz selbst fest. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis (§ 8 und § 9 GrEStG). Zwischen 2023 und 2026 gab es vier Änderungen: Hamburg und Sachsen haben zum 1. Januar 2023 erhöht, Thüringen hat zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, Bremen hat zum 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent erhöht. Für 2026 ist nach unserer Recherche keine weitere Änderung in Kraft getreten.

Bundesland	Steuersatz 2026	gilt seit
Baden-Württemberg	5,0 %	05.11.2011
Bayern	3,5 %	1998
Berlin	6,0 %	01.01.2014
Brandenburg	6,5 %	01.07.2015
Bremen	5,5 %	01.07.2025
Hamburg	5,5 %	01.01.2023
Hessen	6,0 %	01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	01.07.2019
Niedersachsen	5,0 %	01.01.2014
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	01.01.2015
Rheinland-Pfalz	5,0 %	01.03.2012
Saarland	6,5 %	01.01.2015
Sachsen	5,5 %	01.01.2023
Sachsen-Anhalt	5,0 %	01.03.2012
Schleswig-Holstein	6,5 %	01.01.2014
Thüringen	5,0 %	01.01.2024

Zwei Punkte sind für Käufer einer Eigentumswohnung wichtig:

• Instandhaltungsrücklage: Dein Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer nicht. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).
• Fälligkeit: Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG). Ohne sie trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein.

Notar und Grundbuch: Was kostet das?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Ein Notar darf sie weder unterschreiten noch frei erhöhen. Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf also der Kaufpreis. Die Höhe einer vollen Gebühr ergibt sich aus Tabelle B zu § 34 GNotKG. Bei 200.000 Euro beträgt eine volle Gebühr 435 Euro.

Für einen normalen Wohnungskauf fallen typischerweise diese Gebühren an:

Posten	Gebührensatz	bei 200.000 €
Beurkundung Kaufvertrag (Notar)	2,0	870,00 €
Vollzug (Notar)	0,5	217,50 €
Betreuung, z. B. Fälligkeitsmitteilung (Notar)	0,5	217,50 €
Eintragung Auflassungsvormerkung (Grundbuch)	0,5	217,50 €
Löschung der Vormerkung (Grundbuch)	Festgebühr	25,00 €
Eintragung als Eigentümer (Grundbuch)	1,0	435,00 €

Auf die Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer und Auslagen wie Porto oder Grundbuchabrufe. Die Gebühren des Grundbuchamts sind umsatzsteuerfrei. Mit der Grundschuld für die Bank landen die meisten Käufer bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch.

Maklerprovision: Was gilt für Kapitalanleger?

Seit Dezember 2020 gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Die Kernregeln zur Kostenteilung stehen in § 656c und § 656d BGB:

• Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, müssen beide gleich viel zahlen. Arbeitet er für eine Seite kostenlos, kann er auch von der anderen nichts verlangen.
• Abwälzung (§ 656d BGB): Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er dir höchstens die Hälfte weitergeben. Er muss selbst mindestens gleich viel zahlen. Dein Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat.

Diese beiden Regeln gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Außerdem muss es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gehen.

Was heißt das für dich als Kapitalanleger?

• Privater Kauf einer Eigentumswohnung: Die Verwaltung eigenen Vermögens gilt in der Regel als private Tätigkeit. Wer als Privatperson eine Wohnung zum Vermieten kauft, ist deshalb meist Verbraucher im Sinne von § 13 BGB. Die Halbteilung schützt dich dann.
• Kauf über eine GmbH: Eine GmbH ist kein Verbraucher. Die Provision ist dann frei verhandelbar. Der Käufer kann sie auch ganz tragen.
• Mehrfamilienhaus oder Gewerbeeinheit: Die §§ 656c und 656d gelten hier nicht. Auch als Privatperson kannst du hier die volle Provision zahlen müssen.
• Ohne Maklervertrag auf deiner Seite: Hat nur der Verkäufer einen Makler und übernimmst du vertraglich nichts, zahlst du keine Provision.

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie ist regional unterschiedlich und verhandelbar.

Welche Kaufnebenkosten wirken bei Vermietung steuerlich?

Vermietest du die Wohnung, behandelt das Finanzamt die Nebenkosten unterschiedlich. Entscheidend ist, wofür die Kosten entstanden sind.

Anschaffungsnebenkosten erhöhen die AfA-Basis

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf sowie die Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil wird über die Abschreibung (AfA) verteilt. Der Anteil für den Boden wirkt sich erst bei einem späteren Verkauf aus.

Die lineare AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG:

• 3 Prozent pro Jahr für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden,
• 2 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022,
• 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden.

Da du als privater Vermieter von Wohnraum keine Vorsteuer abziehen kannst, zählt auch die Umsatzsteuer auf der Notarrechnung zu den Anschaffungskosten.

Finanzierungskosten sind sofort Werbungskosten

Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld dienen der Finanzierung. Sie gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind sie Geldbeschaffungskosten. Du ziehst sie im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung ab. Das gilt auch für Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Bitte deshalb den Notar, die Kosten für Kaufvertrag und Grundschuld getrennt abzurechnen.

Rechenbeispiel: 200.000 Euro in Sachsen und Thüringen

Annahmen für dieses Beispiel: Kaufpreis 200.000 Euro für eine vermietete Bestandswohnung (Baujahr zwischen 1925 und 2022). Darlehen und Grundschuld über 180.000 Euro. Maklerprovision 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer für den Käufer. Notargebühren inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, ohne Auslagen. Die Grundschuld wird mit einer 1,0-Gebühr beim Notar und einer 1,0-Gebühr beim Grundbuchamt angesetzt (bei 180.000 Euro je 408 Euro).

Posten	Sachsen	Thüringen
Grunderwerbsteuer (5,5 % / 5,0 %)	11.000,00 €	10.000,00 €
Notar Kaufvertrag (1.305 € + USt)	1.552,95 €	1.552,95 €
Grundbuch Kauf (Vormerkung, Löschung, Eigentum)	677,50 €	677,50 €
Grundschuld (Notar 485,52 € + Grundbuch 408 €)	893,52 €	893,52 €
Maklerprovision 3,57 %	7.140,00 €	7.140,00 €
Summe Kaufnebenkosten	21.263,97 €	20.263,97 €
Anteil am Kaufpreis	rund 10,6 %	rund 10,1 %
Summe ohne Makler	14.123,97 €	13.123,97 €
Anteil ohne Makler	rund 7,1 %	rund 6,6 %

Der Unterschied zwischen beiden Ländern liegt allein in der Grunderwerbsteuer. Er beträgt bei diesem Kaufpreis 1.000 Euro.

Steuerlicher Effekt am Beispiel Sachsen (mit Makler):

• Anschaffungsnebenkosten: 11.000 + 1.552,95 + 677,50 + 7.140 = 20.370,45 Euro
• Sofort abziehbare Werbungskosten (Grundschuld): 893,52 Euro im Jahr der Zahlung
• Annahme: Gebäudeanteil 80 Prozent. AfA-Basis: 220.370,45 × 80 % = 176.296,36 Euro
• AfA bei 2 Prozent: 3.525,93 Euro pro Jahr
• Ohne Nebenkosten wären es 160.000 × 2 % = 3.200 Euro. Die Nebenkosten erhöhen die jährliche AfA also um 325,93 Euro.

Wie viel Steuer du dadurch sparst, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Den tatsächlichen Gebäudeanteil ermittelt man im Einzelfall, etwa mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder einem Gutachten.

Was bedeutet das für deine Planung?

Plane die Kaufnebenkosten von Anfang an in deine Rechnung ein. Prüfe, ob du sie aus Eigenkapital zahlen kannst oder ob die Bank sie mitfinanziert. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten erhöht Darlehen und Zinslast. Im Erstgespräch rechnen wir mit dir durch, wie sich Nebenkosten, AfA und Finanzierung auf deine monatliche Belastung auswirken.

Häufige Fragen

Fazit

Kaufnebenkosten sind ein fester Teil jeder Kapitalanlage. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab, Notar und Grundbuch folgen festen Gebühren, beim Makler schützt dich als privater Käufer einer Wohnung die Halbteilung. Steuerlich wirken die meisten Posten über die AfA, die Finanzierungskosten sofort. Ein Erstgespräch bei Fidano ordnet ein, was diese Zahlen für deine persönliche Situation bedeuten.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.