Kapitalanlage-Immobilie und Eigenkapital – wie viel brauchst du wirklich?

Kurz gesagt: Für eine vermietete Eigentumswohnung erwarten viele Banken, dass du mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Je nach Bundesland sind das oft 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist bei guter Bonität möglich, kostet aber in der Regel mehr Zins und erhöht dein Risiko.

Bei einer selbst genutzten Wohnung gilt oft die Faustregel: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten. Bei einer Kapitalanlage sieht die Rechnung anders aus. Die Mieteinnahmen tragen einen Teil der Rate, und die Zinsen kannst du als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung ansetzen. Deshalb setzen viele Anleger bewusst weniger Eigenkapital ein. Ob das für dich passt, hängt von drei Dingen ab: deiner Bonität, dem Objekt und deiner Reserve für schlechte Zeiten.

Kaufnebenkosten: der Teil, den die Bank am liebsten von dir sieht

Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Wohnung nicht. Eine Bank, die sie mitfinanziert, leiht dir also Geld ohne Gegenwert im Grundbuch. Darum ist die Frage, wer die Nebenkosten bezahlt, der wichtigste Punkt beim Eigenkapital.

Kostenart	Höhe (Richtwert)	Hinweis
Grunderwerbsteuer	3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises	je nach Bundesland; Thüringen seit 1.1.2024: 5,0 %
Notar und Grundbuch	rund 1 bis 1,5 %	abhängig u. a. von der Höhe der Grundschuld
Maklerprovision	0 % bis rund 3,57 % inkl. USt. für den Käufer	bei Wohnungen gilt die Halbteilung nach § 656c BGB, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist

Für eine Wohnung in Erfurt ohne Makler liegst du damit bei etwa 6 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Mit Makler und in einem Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer können es über 11 Prozent werden.

Vollfinanzierung und 110-%-Finanzierung

Meist gilt:

• Vollfinanzierung (100 %): Die Bank finanziert den Kaufpreis. Die Nebenkosten zahlst du aus eigenen Mitteln.
• 110-%-Finanzierung: Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Du setzt kein eigenes Geld ein.

Voraussetzungen

Banken bieten beides nicht jedem an. In der Praxis zählen vor allem:

• ein sicheres, gut nachweisbares Einkommen, zum Beispiel eine unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit,
• eine saubere Schufa und geordnete Finanzen ohne hohe Konsumkredite,
• ein Objekt mit nachhaltiger Vermietbarkeit und einem Beleihungswert, der nicht deutlich unter dem Kaufpreis liegt,
• ein freier Überschuss in der Haushaltsrechnung, der auch ohne volle Mieteinnahme reicht,
• oft zusätzliches Vermögen, das du nicht einsetzt, etwa Rücklagen oder Depotwerte.

Zinsaufschläge als Tendenz

Je höher der Anteil des Darlehens am Wert der Immobilie, desto höher ist in der Regel der Zins. Viele Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen, etwa bis 60, 80, 90 oder 100 Prozent Beleihungsauslauf. Oberhalb von 100 Prozent kommt meist ein weiterer Aufschlag hinzu. Die Höhe der Aufschläge ist von Bank zu Bank verschieden. Vergleiche deshalb immer konkrete Angebote für deine Situation.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank für ihre Kreditentscheidung ansetzt. Nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist das der Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Schwankungen am Markt erzielt werden kann. Er liegt deshalb oft unter dem Kaufpreis. Für Banken, die Pfandbriefe ausgeben, gilt zudem § 14 Pfandbriefgesetz: Zur Deckung dürfen Hypotheken nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts dienen.

Der Beleihungsauslauf setzt das Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert:

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100

Ein Beispiel: Die Bank setzt für eine Wohnung mit 200.000 € Kaufpreis einen Beleihungswert von 180.000 € an (Annahme). Ein Darlehen von 200.000 € ergibt dann einen Beleihungsauslauf von rund 111 Prozent. Bei 160.000 € Darlehen sind es rund 89 Prozent. Genau dieser Wert entscheidet mit darüber, in welcher Zinsstufe du landest.

Haushaltsrechnung: So prüft die Bank, ob du die Rate trägst

Nach § 505b BGB muss die Bank vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen deine Kreditwürdigkeit gründlich prüfen. Sie darf sich dabei nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit. Im Mittelpunkt steht deshalb deine Haushaltsrechnung:

1. Einnahmen: Nettoeinkommen, weitere regelmäßige Einkünfte, dazu ein Teil der künftigen Miete.
2. Ausgaben: Pauschale für Lebenshaltung je Person, Wohnkosten, bestehende Kredite, Versicherungen.
3. Neue Belastung: Rate des geplanten Darlehens und nicht umlagefähige Kosten der Wohnung.
4. Ergebnis: Es muss ein freier Überschuss bleiben.

Wie Mieteinnahmen angerechnet werden

Banken setzen die Kaltmiete meist nicht in voller Höhe an. Sie ziehen einen Abschlag für Leerstand, Mietausfall und Kosten ab. Häufig werden nur 60 bis 80 Prozent der Nettokaltmiete berücksichtigt. Manche Banken rechnen stattdessen mit der Miete abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten. Für dich heißt das: Die Rate muss auch dann in dein Budget passen, wenn nur ein Teil der Miete zählt.

Rechenbeispiel: drei Wege, dieselbe Wohnung zu finanzieren

Annahmen (reines Beispiel, keine Marktaussage):

• Eigentumswohnung in Erfurt, 60 m², Kaufpreis 200.000 €
• Nebenkosten 6,5 % = 13.000 € (Grunderwerbsteuer 5 % = 10.000 €, Notar und Grundbuch 1,5 % = 3.000 €, kein Makler)
• Nettokaltmiete 10,50 €/m² = 630 € im Monat
• nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) 90 € im Monat
• Sollzins 3,8 % p. a., anfängliche Tilgung 2 %, Zinsbindung 10 Jahre
• bei 110 % angenommener Zinsaufschlag von 0,4 Prozentpunkten, also 4,2 % p. a.
• vor Steuern, ohne Wertentwicklung, ohne Mieterhöhung

	A: 20 % + Nebenkosten	B: 100 % (Nebenkosten selbst)	C: 110 %
Eigenkapital	53.000 €	13.000 €	0 €
Darlehen	160.000 €	200.000 €	213.000 €
Sollzins (Annahme)	3,8 %	3,8 %	4,2 %
Monatsrate	773,33 €	966,67 €	1.100,50 €
davon Zins im 1. Monat	506,67 €	633,33 €	745,50 €
davon Tilgung im 1. Monat	266,67 €	333,33 €	355,00 €
Miete minus nicht umlagefähige Kosten	540,00 €	540,00 €	540,00 €
Monatliche Zuzahlung vor Steuern	233,33 €	426,67 €	560,50 €
Restschuld nach 10 Jahren	rund 121.145 €	rund 151.431 €	rund 160.171 €

So ist gerechnet: Die Monatsrate ist Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12, bei B also 200.000 € × 5,8 % ÷ 12 = 966,67 €. Die Zuzahlung ist die Rate minus 540 €. Ein Teil der Zuzahlung ist Tilgung und baut dein Vermögen auf. Die Zinsen und die Abschreibung senken zusätzlich deine Steuer. Wie stark, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab.

Zur Haushaltsrechnung: Rechnet die Bank bei B mit 75 Prozent der Miete, zählen 472,50 €. Die übrigen 494,17 € der Rate müssen aus deinem Einkommen kommen, bevor weitere Kosten berücksichtigt sind.

Hebelwirkung: Chance und Risiko in einem

Weniger Eigenkapital bedeutet mehr Hebel. Jede Wertänderung der Immobilie trifft einen kleineren eigenen Einsatz.

Ein Beispiel mit den Zahlen oben: Sinkt der Wert der Wohnung um 5 Prozent, also um 10.000 €, entspricht das bei Variante A rund 19 Prozent deines Eigenkapitals. Bei Variante B sind es rund 77 Prozent. Bei steigenden Werten wirkt der Hebel genauso. Eine Wertsteigerung ist nicht garantiert.

Zinsbindung und Anschlusszins

Nach Ende der Zinsbindung brauchst du für die Restschuld eine neue Kondition. Wie hoch sie ausfällt, weiß heute niemand. Bei Variante B bleiben nach 10 Jahren rund 151.431 € offen. Liegt der Anschlusszins 2 Prozentpunkte höher, steigt die monatliche Zinslast um rund 252 €. Je weniger Eigenkapital, desto höher die Restschuld und desto größer dieser Effekt. Eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung verringern das Risiko. Gut zu wissen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit festem Zins nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung.

Leerstand und Mietausfall

Fällt die Miete aus, zahlst du die volle Rate und das gesamte Hausgeld selbst. Im Beispiel B wären das 966,67 € Rate plus Hausgeld pro Monat. Bei einem Mieterwechsel mit Renovierung sind mehrere Monate ohne Einnahme realistisch. Dazu kommen Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, wenn die Rücklage nicht reicht.

Eigenkapital oder Liquiditätsreserve?

Eigenkapital, das in der Wohnung steckt, kommst du nicht mehr kurzfristig heran. Geld auf dem Tagesgeldkonto schon. Deshalb ist die Frage oft sinnvoller: Wie viel steckst du hinein, und wie viel hältst du zurück?

Ein möglicher Weg:

• Nebenkosten selbst zahlen: senkt Zins und Beleihungsauslauf spürbar, weil die Bank keinen ungedeckten Betrag finanzieren muss.
• Reserve behalten: Rechne durch, wie viele Monate du Rate und Hausgeld ohne Mieteinnahme tragen kannst. Plane zusätzlich Geld für Reparaturen in der Wohnung und mögliche Sonderumlagen ein.
• Rest abwägen: Mehr Eigenkapital senkt Rate und Anschlusszinsrisiko. Mehr Reserve hält dich flexibel. Was davon wichtiger ist, hängt von deinem Einkommen, deiner Familienplanung und deinen anderen Rücklagen ab.

Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann sinnvoll sein, wenn dein Einkommen stabil ist und die Reserve steht. Sie wird riskant, wenn die Reserve fehlt und jede Überraschung dein Monatsbudget sprengt.

So geht Fidano an die Frage heran

Bei Fidano ist die Beratung für Käufer vergütungsfrei. Jedes Objekt durchläuft einen Prüfprozess in vier Stufen: Lage, Mietnachfrage und Rendite, Objektunterlagen und Hausverwaltung. Im Erstgespräch rechnen wir Varianten wie A, B und C mit deinen eigenen Zahlen durch. Die Begleitung endet nicht mit dem Notartermin.

Häufige Fragen